Топ-7 самых смелых перепланировок в городских квартирах

Продавать квартиру или решиться на кардинальный ремонт? Таким вопросом задаётся каждый второй москвич, планируя перемены. И каждое второе решение о перепланировке оказывается фантастическим, то есть фактически невыполнимым.

Самыми невероятными идеями перепланировок, с которыми приходилось иметь дело команде специалистов по согласованию перепланировок, поделился руководитель агентства согласования недвижимости GOROD Алексей Паршин.

Любая перепланировка (изменение плана квартиры) будет законной только при выполнении ряда нормативов, прописанных в законах. То есть самовольный снос стены будет означать нарушение законов. А в вопросе недвижимости это будет первым шагом к штрафам и даже потере права собственности.

Но фокус в том, что любая законная, согласованная с МЖИ перепланировка квартиры способна прибавить несколько десятков тысяч рублей к её стоимости. То есть правильная перепланировка позволяет ещё и инвестировать в жильё.

• Перепланировку необходимо подготовить и согласовать с МЖИ. Для многих видов перепланировки придётся заказать проект изменений у проектной компании с лицензией СРО. И только после получения разрешения можно будет приступать к ремонту. Такая мера спасает многоквартирные дома от разрушений.
• На согласование правомерного сноса стен, то есть правильного с точки зрения сотен нормативов, уйдёт всего 3-4 месяца.
• Если перепланировка сложна технически либо все идеи противоречат законным нормативам, период согласования может быть увеличен до полугода и более.

Делимся с вами списком самых смелых решений по перепланировке квартиры и рассказываем, как их реализовать.

Расширить жилое пространство за счёт сноса стены — самая популярная идея. Но впервые с 2012 года такая перепланировка незаконна в соответствии с 840 редакцией Постановления Правительства Москвы. А последняя редакция Постановления Правительства Москвы № 1335 от 19.08.20 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или жилой комнате.

Однако есть решение, которое позволяет узаконить такой проект в МЖИ. Установка раздвижного «французского окна» делает согласование возможным. Эта стеклянная конструкция попросту разделит холодный и тёплый контуры помещений и таким образом обезопасит квартиру.

Всё это позволит:

• демонтировать не несущий подоконный блок;
• перенести радиатор на смежную стену (оставив его внутри тёплого контура);
• в образовавшийся проём установить двух- или трёхмерное французское окно, причём конструкция из стекла может быть любой конфигурации.

Но и при этом условии есть нюансы. Упустив даже один, собственник рискует получить отказ от МЖИ.

• межкомнатный порожек важно оставить на исходном месте;
• оконные блоки демонтируются только после анализа технической возможности;
• запрещено монтировать водяные радиаторы на балконе.

Использование лоджии не по назначению запрещено постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 (п. 4.2.4.9). Сотрудники МЖИ могут усмотреть в состоявшемся демонтаже нарушение надёжности здания. Если же такая перепланировка возможна с технической точки зрения, необходимо получить заключение от специалистов о состоянии несущих конструкций. А также пройти процедуру приёмки жилья в МЖИ. После этого нужно получить подписанный приёмочной комиссией акт и внести изменения в технический паспорт БТИ.

Пример неправомерной перепланировки. Здесь должно быть французское окно:

Идея реальная, но малейшая ошибка повлечёт проблемы для всех владельцев квартир этого дома. Важно помнить, что закон запрещает:

• использовать устройство душа-трапа;
• организацию выхода из ванной комнаты в жилую зону;
• демонтаж короба и вентиляционной шахты;
• удаление порожка между ванной комнатой и коридором (необходимо устроить переливной порог на входе в ванную комнату или опустить пол на 2–4 сантиметра).

Любое нарушение облагается штрафом в размере 2000 рублей для физического лица и предписанием вернуть квартиру в исходное состояние. А для юридических лиц штраф может составить от 50 000 до 300 000 рублей.

Организованное помещение для одежды и обуви серьёзно разгружает жилое пространство. Но не все знают, что организация гардеробной комнаты в квартире, где она не предусмотрена планом, требует узаконивания (статья Жилищного кодекса РФ № 25).

Отдельно стоящий шкаф-гардеробная, к примеру, не требует согласования с МЖИ, он не отображается на поэтажном плане БТИ. В то время как тот же встроенный шкаф должен быть схематично обозначен в плане помещения. Это будет уже отдельная комната с уникальным номером и площадью, хотя в реальности стены этого помещения могут быть выполнены из пеноблока, гипсокартона с отделкой или кирпича.

Строго запрещено при такой перепланировке:

• демонтировать нанесённую на план квартиры гардеробную комнату без получения согласований МЖИ;
• возводить перегородки несогласованной комнаты без получения на это разрешения.

Снос стены между гостиной и кухней для создания пространства по принципу квартиры-студии и объединение помещений без установки перегородки строго запрещены, если в кухне установлена газовая плита. Согласно основанию п. 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 необходимо заменить газовую плиту на электрическую. Если же вы решили оставлять газ, перегородка между помещениями необходима.

Главное требование при подобной перепланировке — наличие высоких стен. Если высота меньше 4,6 метра, надстройка нового этажа даст нагрузку на несущие конструкции дома. Такой несогласованный ремонт приведёт весь многоквартирный дом к состоянию скорого капитального ремонта. Подробнее о нормативах установления антресоли написано в СНиП «Здания многоквартирные жилые» от 31 января 2003 года, где указано:

• расстояние от основного пола помещения до начала основания антресольного этажа жилой зоны должно составлять не менее 2,5 метра;
• в случае с нежилым помещением — от 2,2 метра (высота антресольного этажа — от 2,1 метра);
• общая площадь антресоли должна составлять не более 40% от площади всей квартиры.

Или даже в трёшку. Такой вариант перепланировки куда эффективнее и экономичнее, чем обмен одной квартиры на другую. Но, планируя такое обновление, жильцы не учитывают, что по закону жилая комната должна занимать не менее 16 квадратных метров. Иначе это будут уже не комнаты, а кладовые.

Подобное осуществимо за счёт коридора или гардероба, но при этом новая кухня должна занимать площадь не менее 5 квадратных метров. Важно и расположение коммуникаций: вряд ли в квартире многоквартирного дома станет возможным перенести общедомовые коммуникации — это запрещено.