Как узаконить новый антресольный этаж в ресторане

Высокие потолки в ресторане или кафе — это возможность установки антресольного этажа, который позволит увеличить доход заведения. Вы добавляете новую полезную площадь с новыми посадочными местами и стильную новинку в интерьер. Как законно построить антресольный этаж, нам рассказала Ирина Сулиманова, руководитель подразделения «Антресоль № 1».

Дополнительный внутренний этаж в рамках помещения ресторана иначе называют мезонином. В кафе и ресторанах он служит функциональным дополнением — местом для размещения нескольких дополнительных столиков. Красиво, выгодно и функционально.

Но позволить себе антресольный этаж могут не все собственники. Помещение, зал ресторана или кафе должны соответствовать определённым требованиям:

• высота потолков в зале — минимум 4,5 метра, для обустройства комфортного пространства, как на антресольном этаже, так и под ним;
• максимальная площадь антресольного этажа  — 40% от общей площади ресторана при сохранении всех допустимых норм;
• наличие технических возможностей для нововведения — например, здания старого фонда могут не выдержать нагрузки, а нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций приведёт к обрушению.

Важно:

Все требования к помещению и к процедуре перепланировки на территории Москвы зафиксированы в Постановлении правительства Москвы, а именно № 1335-ПП от 19.08.2020.

Московской области и другим регионам следует ориентироваться на ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ (ст. 25–29) и местные регламенты согласования перепланировки, опубликованные на официальных сайтах городских администраций.

С помощью подобной перепланировки в интерьере ресторана можно организовать:

• зону для отдыха,
• фотозону,
• VIP-помещение,
• площадку с дополнительными посадочными местами.

Плюсы нового этажа, независимо от его назначения, несомненны:

• неповторимый интерьер и особое «лицо» ресторана с изысканной атмосферой,
• способ гармонизации пространства, поскольку высокие потолки часто создают диссонанс,
• увеличение дохода,
• затраты на согласование антресоли и возведение нового этажа ниже в 10 раз и более, чем покупка нового бизнеса (кафе или ресторана).

Установка антресольного этажа — это перепланировка, поэтому вся процедура чётко регламентирована, подобную манипуляцию нужно согласовать в Мосжилинспекции.

Готовим документацию, затем согласовываем решение и лишь потом делаем ремонт — только такой порядок действий работает при любых переменах в планировке помещения. И только он гарантирует экономию финансов.

1. Проект перепланировки заказываем у проектировщика, в агентстве по согласованию перепланировок, с доступом СРО — здесь никаких исключений во избежание рисков и для достоверности проекта.
2. ТЗ или техническое заключение о допустимости ремонтных работ и перепланировки заказываем в государственной организации ГБУ «Экспертный центр».
3. Решение санэпидемстанции (СЭС) получаем в Роспотребнадзоре, документ подтверждает соответствие помещения всем санитарным нормам.
4. Пакет правоустанавливающих документов на собственность дополняем заявлением на перепланировку.
5. Весь пакет документов подаём на рассмотрение в МЖИ (Мосжилинспекцию), главный надзорный орган, который рассматривает документы и принимает решение о разрешении или отказе в перепланировке.
6. Ждём положительного решения, которое будет выдано через 1,5 месяца.

Этот этап занимает около четырёх месяцев. Результат — разрешение или отказ на перепланировку от МЖИ.

Возведение антресольного этажа и проведение соответствующих ремонтных работ.

1. Приёмка обновлённого помещения инспекторами надзорных органов и его проверка на соответствие проекту.
2. Акты на скрытые работы, которые во время ремонта подготовит проектная организация, необходимо предоставить специалисту МЖИ во время проверки — об этом нюансе часто забывают.
3. Акт о завершении перепланировки подписывается собственником в Мосжилинспекции, это возможно после выхода инспектора на проверку.
4. Получение нового техпаспорта БТИ с новой площадью помещения.

Этот этап занимает около 1,5 месяца. Результат — подписанный акт о завершённой перепланировке.

Финальным станет этап внесения изменений в Управлении Росреестра и получение новой выписки из ЕГРН с изменениями.

Процесс занимает 1–2 месяца.

Важно:

Если собственник ресторана провёл несанкционированный ремонт с возведением антресольного этажа, то есть до разработки проекта и выдачи разрешения МЖИ, ему грозит административная ответственность в виде штрафа до 300 тысяч рублей для юридического лица и от 3000 рублей для физического лица.

Кроме того, с высокой долей вероятности по предписанию будет необходимо вернуть помещение в прежнее состояние.

За нарушение можно получить:

• отказ в продлении лицензий,
• требование о расторжении договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользование помещениями,
• если вследствие незаконной перепланировки были нарушены требования пожарной безопасности или требования СанПиНа, то к ответственности могут привлечь ещё и по статье 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве; ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Порядок цен будет зависеть от месторасположения ресторана или кафе. Площадь заведения, расположение в жилом или нежилом здании — всё скажется на стоимости процедуры.

Средний порядок цен:

• разработка проектной документации и выдача техзаключения — от 60 000 рублей;
• проведение согласования «под ключ» — от 200 000 рублей.

В итоге средняя стоимость дополнительного помещения окажется намного ниже стоимости нового помещения для ресторана.