Квартиры в новостройках: обзор жилых комплексов Подмосковья
Архитектор Руслан Кирничанский — наш постоянный эксперт по вопросам преобразования и выбора жилых пространств. Благодаря ему читатели Roomble уже узнали о том, как именно нужно правильно сделать перепланировку в двухкомнатной и трёхкомнатной квартирах. Кроме того, архитектор рассказал нам о том, как расширить ванную комнату .
Сегодня речь пойдёт о новостройках. Руслан Кирничанский подробно описал все плюсы и минусы нескольких жилых комплексов Подмосковья.
Руслан Кирничанский, архитектор:
— На современном московском рынке недвижимости представлено множество актуальных предложений от разных застройщиков, которые позиционируют свои комплексы как жильё комфорт-класса. Московские застройщики стесняются употребления слова «экономкласс» в описании своих проектов и делают это напрасно, поскольку неоправданные ожидания отталкивают потенциальных покупателей, которые всё же надеются увидеть квартиру классом выше.
Сегодня я расскажу о трёх жилых комплексах, готовность которых составляет от 50%. Они относятся к категории доступного жилья, комфорт-класса или экономкласса. Расположены в ближайшем Подмосковье и вызывают наибольший интерес у покупателей. Сразу хочу заметить, что этот обзор не является рекламной информацией, я не сотрудничаю с застройщиками.
Моё мнение может не совпадать с мнением редакции, но та информация, которую я вам сообщу, отражает реальную ситуацию вокруг каждого жилого комплекса, их строительных и технических характеристик. Перед написанием каждого обзора недвижимости я под видом покупателя посещаю и осматриваю построенные дома, часто задавая неудобные вопросы застройщику и получая полезную для читателей информацию.
Сегодня в обзоре представлены:
Жилой комплекс «Новые Островцы» — Новорязанское шоссе.
Жилой комплекс «Ново-Молоково» — Каширское шоссе.
Жилой комплекс «Солнечная система» — Ленинградское шоссе.
Выбранные жилые комплексы относятся к одной ценовой категории — однокомнатная квартира от 2,5 млн рублей.
«Новые Островцы»
Новый жилой район, расположенный на границе Люберецкого и Раменского районов (13 км от МКАД). Комплекс состоит из 26 17-этажных панельных жилых домов серии РД-17.04 (ДСК «Рузский дом»). Будет возведено 430 000 кв. м жилья.
Руслан Кирничанский, архитектор:
— Красивая реклама и красочные рекламные проспекты приукрашивают достоинства проекта. Я пытался найти окружающий жилой комплекс лес, как было нарисовано в буклете, но не смог: только шумное Новорязанское шоссе, странные сооружения (автомастерские и мойки) и плотная застройка соседнего города Октябрьский.
Вместо леса я нашёл старый гаражный кооператив, окружающий комплекс с двух сторон. Застройщик смутился, когда я спросил про гаражи, но сообщил, что они идут под ликвидацию и застройку. Про автомойки и шиномонтажную представитель застройщика говорить со мной отказался, порекомендовав мне выбрать квартиру в глубине застройки, чтобы не видеть из окон ненавистный мне индустриальный пейзаж.
Я осмотрел другие построенные дома (корпус 7) и согласился с застройщиком: ничего лишнего не видно и не слышно, только монотонные звуки и проектируемые бульвары. Кстати, лес нашёлся! (Забегая вперёд, сообщу, что там планируется строительство второго шоссе, и судьба прекрасного леса неизвестна).
Транспортная доступность: 7 из 10 баллов.
Я бы назвал это удобство «с переменным успехом». 13 км — небольшое расстояние, но заторы на Новорязанском шоссе случаются нередко. Доехать от МКАД на автомобиле можно за 15—20 минут при средней загруженности шоссе.
Общественный транспорт: 8 из 10 баллов.
От жилого комплекса можно доехать до всех ближайших станций метро («Кузьминки», «Братиславская», «Жулебино») и до станций железной дороги (Томилино, Малаховка). Среднее время поездки до метро «Кузьминки» в утренний час пик — 20—30 минут.
Качество строительства: 5 из 10 баллов.
Реальная стоимость покупки возведённой квартиры: +15—25% от рекламной стоимости. (В рекламе все застройщики указывают стоимость объектов на стадии котлована, что значительно ниже стоимости возведённого дома, который принят государственной комиссией).
Экология и окружение: 7 из 10 баллов.
Удобная и развитая инфраструктура магазинов, детских и медицинских учреждений.
Детские сады и школы: 9 из 10 баллов.
Застройщик «Новые Островцы» возводит два детских сада на 540 мест и две школы на 1 650 мест, что является важным достоинством жилого комплекса.
Паркинг: 9 из 10 баллов.
Строится паркинг на 3 800 мест + гостевые парковки на территории. Транспортные перспективы: скорое открытие станции метро «Котельники» (10 км от жилого комплекса по шоссе) и строительство объездной автомагистрали.
Сколько придётся вложить в минимальную качественную отделку квартиры: от 500 тысяч рублей.
Ликвидность объекта: 6 из 10 баллов.
Особое мнение: я рекомендую рассмотреть жилой комплекс «Новые Островцы» как благоприятное место для проживания. Застройщик ведёт грамотную градостроительную политику и заботится о своих жильцах. На территории жилого комплекса планируется строительство 16 спортивных объектов, физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном и возведение поликлиники. Ожидается реконструкция трёх естественных прудов и организация там прогулочных маршрутов и скверов для отдыха.
Новорязанское направление обладает преимуществами развития и приемлемой экологической обстановкой. В перспективе строительство объездного шоссе — это скоростная автомагистраль, которая домчит вас за 10 минут от станции метро «Котельники» до жилого комплекса и разгрузит существующее Новорязанское шоссе. Заторы сократятся или исчезнут полностью.
Резюме: покупать можно, стоимость оправданна, жить удобно.
«Ново-Молоково»
Жилой комплекс «Ново-Молоково» разработан по проекту американского архитектурного бюро Perkins Eastman Int. (генеральный проектировщик — архитектурное бюро «Алексей Бавыкин и партнёры»). Здания невысокие, 9—12 этажей. Интересное и современное архитектурное решение фасадов и организация территории позволяют полностью ощутить все достоинства жизни за городом.
Руслан Кирничанский, архитектор:
— Рекламный проспект немного отличается от действительности. Первое, что огорчает — узкое шоссе, на котором не уместятся два автомобиля в одну сторону. Виновата хаотичная застройка села Молоково, из-за которой дорога «петляет».
Когда едешь в жилой комплекс «Ново-Молоково», то на 5 км от МКАД с Каширского шоссе нужно заехать на эстакаду и проехать ещё около 4 км по Володарскому шоссе, которое, как и Рублёво-Успенское шоссе, тесное. Представитель застройщика ответил на все мои вопросы. Делюсь с вами полученной информацией.
Транспортная доступность: 2 из 10 баллов.
Пока не закончится реконструкция развязки «Каширское шоссе — МКАД», говорить не о чем. В заторе теряется 20—50 минут, альтернативного пути нет, варианты с объездами неудобны. Я верю, что когда реконструкция будет завершена, то ситуация улучшится (ночью и без пробок можно преодолеть расстояние до Москвы за 15 минут на разрешённой скорости).
Общественный транспорт: 5 из 10 баллов.
Застройщик организовал собственный маршрут от станции метро «Домодедовская» до жилого комплекса. Если выйти на Володарское шоссе, то можно найти маршрут до ближайших станций метро.
Качество строительства: 7 из 10 баллов.
Реальная стоимость возведённой квартиры. Свободных квартир нет, ближайший дом будет сдан в четвёртом квартале 2016 года. Квартиры по переуступке права требования +30—50% от цены в рекламе.
Экология и окружение: 8 из 10 баллов.
Вокруг леса, поля и частный сектор. В 300 метрах от жилого комплекса протекает Москва-река.
Детские сады и школы: 9 из 10 баллов.
Два детских сада, школа и физкультурно-оздоровительный комплекс на территории жилого комплекса.
Паркинг: 10 из 10 баллов.
Наземные паркинги и придомовые автостоянки позволят забыть о проблеме нехватки парковочных мест. Транспортные перспективы — в режиме ожидания.
Сколько придётся вложить в минимальную качественную отделку квартиры: от 400 тысяч рублей.
Ликвидность объекта: 5 из 10 баллов.
Особое мнение: комплекс «Ново-Молоково» идеален для молодых семей с детьми. Застройщик предусмотрел организацию досуга жителей и высокий уровень комфорта.
Благоприятное экологическое окружение и соседство с конноспортивным комплексом «Левадия» делают проект «Ново-Молоково» особенно интересным.
Также в непосредственной близости находится гостиничный комплекс «Орловский», в котором расположены культурно-развлекательные объекты и проводятся различные мероприятия, интересные как взрослым, так и детям (чего стоит один только мини-зоопарк с медведями и экзотическими для наших широт птицами).
Любителям зимних видов спорта понравится расположенный неподалёку горнолыжный клуб «Гая Северина». При клубе работает детско-юношеская горнолыжная школа, в которой занимаются дети от 3,5 лет.
Примечание: для жилого комплекса «Новые Островцы» описанные выше объекты инфраструктуры также доступны.
Резюме: покупать и жить. (Однако сначала нужно запретить устраивать некоторым жителям барбекю на газонах).
«Солнечная система»
Жилой комплекс расположен в двух км от МКАД по Ленинградскому шоссе, в городском округе Химки. Переменная высота: 7—17 этажей.
Руслан Кирничанский, архитектор:
— Необычна и интересна архитектурная концепция жилого комплекса — это, по заявлению застройщика, проекция Солнечной системы. Я тоже удивился, но рассмотрев план застраиваемой территории, понял идею так: большое и круглое строение в плане — солнце, а замкнутые дворы, скорее всего, планеты. Не стал мучить застройщика вопросами о несоответствии количества домов и планет, а продолжил слушать о концепции и об архитектурно-планировочных решениях.
Приятен ассортимент — более сорока вариантов планировок (от 30 до 73 м2). Это позволяет покупателю выбрать наиболее подходящую квартиру. Когда застройщик начал говорить мне о том, что высота домов 7—9 этажей — это идеально для проживания, то я его вежливо прервал и попросил показать квартиры (подъезжая к жилому комплексу, я насчитал 17 этажей).
Из окружения «Солнечной системы» меня огорчили индустриальные постройки (склады или что-то похожее), которые мешали подъехать к комплексу.
Транспортная доступность: 8 из 10 баллов.
Два километра по Ленинградскому шоссе — не страшно.
Общественный транспорт: 7 из 10 баллов.
Неблизко до автобусной остановки, но зато можно быстро доехать до Ленинградского вокзала на поезде (автобус № 14 довезёт до станции «Химки» за 10 минут).
Качество строительства: 7 из 8 баллов.
Реальная стоимость возведённой квартиры: +30—40%. Строят быстро и без особых нареканий к качеству.
Экология и окружение: 7 из 8 баллов.
Удобная и развитая инфраструктура города Химки, торговые комплексы и места отдыха— большое достоинство жилого комплекса. В центре проекта планируется возведение большого сквера площадью 7,8 тысяч м2, плюс озеленение территории и организация безопасной пешеходной зоны, которая не допускает пересечения с автомобильными дорогами.
Детские сады и школы: 3 из 10 баллов.
Застройщик говорил о пяти детских садах, расположенных где-то на первых этажах жилых домов, но такое объединение сомнительно (двор-колодец и прилегающие дома «слышат», что детский сад рядом).
Паркинг: 6 из 10 баллов.
Паркинги устроены на нижнем уровне жилого комплекса. Транспортные перспективы: всё хорошо. Сколько придётся вложить в минимальную качественную отделку квартиры: от 800 тысяч рублей.
Ликвидность объекта: 8 из 10 баллов.
Особое мнение: я считаю жилой комплекс «Солнечная система» удачным, поскольку хорошее качество строительства, удобная инфраструктура и транспортная доступность в этом проекте создают условия для комфортного и безопасного проживания. Мне нравится архитектурное решение комплекса, которое разработал Максим Атаянц — у него получилось на ограниченной территории создать хороший образец спокойной и самодостаточной загородной жизни.
Резюме: покупать, жить и наслаждаться жизнью.
Эпилог
Этот обзор сделан в интересах читателей, как будут делаться и все последующие. Я постарался описать объекты с точки зрения полученного впечатления. Моей целью является не реклама, а описание достоинств и недостатков строительных объектов. Надеюсь, обзор поможет вам в поиске своего дома. И обязательно помните о том, что покупать квартиру нужно очень осторожно .
Фотограф — Руслан Кирничанский; russtartup.ru
